최근 수도권 일부 지역을 중심으로 주택 가격 상승세가 지속되면서 과열 우려가 제기되고 있다. 이러한 시장 상황 속에서 정부는 주택 시장 안정을 위한 긴급 가계부채 점검회의를 열고 선제적인 대출 수요 관리 방안을 발표했다. 이번 대책은 투기과열지구와 토지거래허가구역으로 지정된 지역의 대출 규제를 강화하여 부동산 시장으로의 과도한 자금 쏠림 현상을 완화하고, 무주택 서민의 주거 안정을 도모하는 데 초점을 맞추고 있다.
이번 대책의 핵심 은 수도권 및 규제지역 내 주택담보대출 한도 축소와 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 방식 강화다. 구체적으로, 서울 전역과 경기 12곳이 투기과열지구 및 토지거래허가구역으로 신규 지정됨에 따라, 16일부터 시가 15억 원 초과~25억 원 미만 주택에 대한 주택담보대출 한도는 4억 원으로, 25억 원 초과 주택의 경우 2억 원으로 각각 제한된다. 이는 고가 주택 구매 수요를 억제하여 과열을 진화하려는 의도로 풀이된다. 기존에는 15억 원 이하 주택의 경우 6억 원까지 대출이 가능했으나, 이제는 15억 원 초과 주택에 대한 대출 한도가 크게 줄어들게 된다.
또한, 가계부채 관리의 실효성을 높이기 위해 차주별 DSR 산정 시 중장기적인 금리 변동 가능성을 반영하는 스트레스 DSR 제도가 강화된다. 현재 1.5%인 스트레스 금리 하한이 수도권·규제지역 주택담보대출에는 3%로 상향 조정된다. 이는 향후 금리 인하 시 발생할 수 있는 대출 한도 확대 효과를 일정 부분 상쇄하여 차주의 과도한 대출을 방지하기 위한 조치다. 더불어, 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 받을 경우, 해당 이자 상환분이 차주의 DSR에 반영되도록 변경된다. 이 조치는 무주택 서민 등 실수요자의 영향을 고려하여 1주택자의 전세대출에 우선 적용되며, 향후 시행 경과를 지켜보며 단계적 확대 방안을 검토할 계획이다.
이 외에도 은행권 주택담보대출 위험가중치 하한 상향 조치 시행 시기가 당초 내년 4월에서 1월로 앞당겨진다. 위험가중치가 15%에서 20%로 상향되면 은행의 자본 규제가 강화되어 주택담보대출 공급 여력이 감소할 것으로 예상된다. 이는 부동산 시장으로의 자금 쏠림을 완화하고 기업 및 자본시장으로의 자금 공급을 확대하여 생산적 금융을 촉진하려는 정부의 의지를 보여준다. 규제지역 신규 지정에 따라 해당 지역에서는 기존 규정에 따라 주택담보대출 LTV 비율이 70%에서 40%로 낮아지고, 전세·신용대출 차주의 규제지역 주택 구입도 제한되는 등 대출 규제가 더욱 강화된다. 상가·오피스텔 등 비주택담보대출의 LTV 비율 역시 70%에서 40%로 낮아진다.
정부는 이번 대책 시행 이전에 주택 매매계약 또는 전세계약을 체결했거나 대출 신청 접수가 완료된 차주에 대해서는 경과 규정을 마련하여 기존 차주의 신뢰 이익을 보호하고 실수요자에게 피해가 발생하지 않도록 제도를 운영할 방침이다. 또한, 금융당국은 금융회사의 규제 준수 여부를 밀착 모니터링하고 가계부채 점검회의를 주기적으로 개최하여 이번 대책이 시장에 조기에 안착할 수 있도록 적극 관리해 나갈 계획이다. 이번 규제 강화 조치를 통해 고가 주택 중심의 과열 양상을 진정시키고, 금융 시장의 안정성을 높여 부동산 시장이 건전한 방향으로 나아가기를 기대한다.
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