최근 수도권 일부 지역을 중심으로 지속되고 있는 부동산 가격 상승세가 금융당국의 규제 강화 움직임을 불러왔다. 주택시장 안정화 대책의 일환으로, 서울 전역과 경기 12곳이 투기과열지구 및 토지거래허가구역으로 신규 지정되면서, 오는 16일부터는 수도권·규제지역 내 주택담보대출(주담대) 한도가 크게 축소된다. 이는 투기 수요를 억제하고 부동산 시장으로의 과도한 자금 쏠림 현상을 완화하기 위한 조치다.
금융위원회는 15일 관계부처 합동으로 발표한 주택시장 안정화 대책의 이행을 위해 긴급 가계부채 점검회의를 개최했다. 회의에는 기획재정부, 국토교통부, 한국은행, 금융감독원 등 관계기관과 은행연합회, 제2금융권 협회, 5대 시중은행, 신용정보원 등이 참석하여 가계부채 관리 방안을 논의했다. 참석자들은 지난 6월 27일 대책 발표 이후 가계대출 증가 규모가 일정 부분 안정화되었음에도 불구하고, 수도권 일부 지역의 집값 상승세가 꺾이지 않고 있다는 점에 주목했다. 금리 인하 기대감 등으로 인한 부동산 상승 기대 심리가 여전한 상황에서, 일부 지역의 과열 양상이 다른 지역으로 확산될 가능성을 우려하며 선제적인 대출 수요 관리의 필요성에 공감대를 형성했다.
이에 따라 수도권·규제지역에서 주택 구입을 목적으로 하는 주담대의 대출 한도가 시가에 따라 차등 적용된다. 현재 15억 원 이하 주택에 대한 주담대 한도는 6억 원으로 유지되지만, 15억 원 초과 25억 원 미만 주택의 경우 한도가 4억 원으로, 25억 원 초과 주택의 경우 2억 원으로 각각 축소된다. 이를 통해 고가 주택 구매를 위한 대출 활용 수요를 보다 강력하게 관리할 방침이다.
또한, 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 방식도 강화된다. 차주 DSR 산정 시 중장기적인 금리 변동 가능성을 반영하기 위해 실제 대출금리에는 반영되지 않는 스트레스 금리(ST)의 하한이 수도권·규제지역 주담대에 한해 현행 1.5%에서 3%로 상향 조정된다. 이는 향후 금리가 인하될 경우 발생할 수 있는 차주별 대출 한도 확대 효과를 일정 부분 상쇄하기 위함이다. 더불어, 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 받는 경우, 전세대출 이자 상환분이 차주의 DSR에 반영된다. 다만, 무주택 서민 등 실수요자에게 미치는 영향을 고려하여 1주택자의 전세대출에 우선 적용하며, 향후 DSR 시행 경과를 보아가며 단계적인 확대 방안을 검토할 예정이다.
더불어, 은행권 주담대에 적용되는 위험가중치 하한 상향 조치(15% → 20%) 시행 시기가 당초 내년 4월에서 1월로 앞당겨진다. 이는 부동산 시장으로의 자금 쏠림을 완화하고 기업 및 자본시장으로의 자금 공급을 확대하여 생산적 금융을 신속하게 추진하기 위한 결정이다.
이번 규제지역 신규 지정에 따라, 해당 지역에서는 주담대 LTV 비율이 기존 70%에서 40%로 낮아지며, 전세·신용대출 차주의 규제지역 내 주택 구입도 제한된다. 또한, 토지거래허가구역 신규 지정으로 인해 상가·오피스텔 등 비주택담보대출의 LTV 비율 역시 70%에서 40%로 하향 조정된다.
이번 대책 중 즉시 시행 가능한 조치들은 16일부터 즉각 적용되며, 후속 조치가 필요한 과제는 최대한 신속하게 추진될 예정이다. 금융당국은 기존 계약자 및 대출 신청 완료자에 대한 경과규정을 마련하여 실수요자의 피해를 최소화하고, 현장 점검을 통해 규제 준수 여부를 밀착 모니터링할 계획이다. 또한, 금융당국, 관계기관, 금융권 간의 가계부채 점검회의를 주기적으로 개최하여 이번 대책이 시장에 조기에 안착하도록 적극 관리해 나갈 예정이다.
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