우리나라 가계 자산의 70~80%가 부동산에 편중된 구조는 심각한 노후 빈곤 문제로 이어질 수 있다는 우려가 제기된다. 일본의 경우 가계 자산의 30~40%만이 부동산으로 구성되어 있음에도 불구하고, 빈집 및 슬럼화 문제는 이미 심각한 사회 문제로 대두되고 있다. 우리나라가 일본보다 20년 앞선 초고령사회 진입 속도를 고려할 때, 부동산에 치우친 자산 구조는 향후 주택 가격 하락 시 노후 대비에 큰 어려움을 야기할 수 있다는 지적이다. 이에 부동산 자산 구조조정의 시급성이 강조된다.
이러한 문제의 배경에는 부동산 자산의 가치가 하락하며 오히려 소유주에게 부담이 되는 ‘부동산(負動産)’의 증가가 있다. 2018년 일본에서는 ‘부동산시대’라는 의 책을 통해 이러한 현상을 조명하기도 했다. 당시 일본의 빈집 수는 848만 채로 전체 주택의 13.6%를 차지했으며, 이는 2023년 900만 채로 늘어났고 2038년에는 31.5%까지 증가할 것이라는 예측도 나온다. 농촌이나 지방뿐만 아니라 도쿄 수도권에서도 빈집이 증가하는 추세이며, 이는 저출산·고령화로 인한 인구 감소가 주된 원인으로 분석된다. 또한, 신축 주택 공급이 지속되는 상황에서 기존 주택의 공동화 방지 대책이 미흡하다는 점도 빈집 증가의 요인으로 꼽힌다.
단독주택 문제보다 더욱 심각한 것은 재건축이 지연되며 슬럼화되는 노후 아파트 단지 문제이다. 일본에서는 재건축을 위해 구분소유주 80%의 동의가 필요하지만, 재건축의 경제성, 소유주의 고령화, 상속 문제 등으로 인해 동의를 얻기가 매우 어렵다. 위치가 좋고 저층인 경우에만 재건축이 용이하며, 그렇지 못한 노후 아파트들은 슬럼화되어 빈집의 예비군이 될 수밖에 없다. 나아가 이러한 노후 아파트의 증가는 지역 지가 하락에도 영향을 미친다. 예를 들어, 건축 후 20~25년 지난 아파트가 1% 증가하면 해당 지역 지가가 약 4% 하락한다는 조사 결과도 있다. 일본의 한 사례에서는 1984년 1200만 엔에 매입한 아파트가 1991년 3600만 엔까지 올랐으나, 최근에는 300~400만 엔에도 매매가 어려운 상황이며, 재건축 역시 소유주들의 고령화와 재건축 기금 미적립으로 인해 ‘가능성 제로’에 가깝다는 답이 돌아오기도 했다. 심지어 지진으로 붕괴되어야만 재건축이 가능했던 사례도 있을 정도이다.
문제는 이러한 일본의 상황을 우리가 먼 미래의 일로만 볼 수 없다는 점이다. 한국의 경우 빈집 및 아파트 슬럼화 문제는 일본보다 더 빠른 속도로 심각해지고 있다. 2023년 현재 전국 빈집은 전년 대비 8만 가구 증가한 153만 4919채로, 전체 주택의 7.9%에 해당한다. 이 중 절반이 넘는 122개 시군구에서 빈집 비율이 10% 이상으로 나타났다. 도심에서도 신도시 개발 등으로 인한 원도심 인구 감소와 고령층 사망 후 상속 부재로 인해 빈집이 발생하고 있다.
더욱이 아파트 슬럼화 문제는 한국에서 더욱 심각한 양상을 띤다. 일본의 경우 철근·콘크리트 대규모 아파트 비율이 전체 주택의 약 10%에 불과하지만, 한국은 2023년 기준 전체 주택 중 아파트 비율이 64.6%에 달하며, 이는 거의 모두 10층 이상의 대규모 아파트이다. 이러한 비율은 향후에도 높아질 것으로 예상된다. 10년, 20년 후 이들 대규모 아파트 단지의 처리 문제는 막대한 사회적 부담으로 작용할 수 있다. 따라서 정책 당국은 일본의 선행 사례를 참고하여 시급한 대응책을 마련해야 하며, 개인 차원에서도 부동산에 편중된 가계 자산 구조조정을 서둘러 노후 빈곤 문제에 대비해야 할 필요성이 매우 크다.
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