최근 서울 전역과 경기 12곳이 투기과열지구 및 토지거래허가구역으로 지정되면서, 부동산 시장으로의 과도한 대출 쏠림 현상을 막기 위한 금융당국의 정책이 본격화된다. 이번 조치는 가계부채 증가세를 억제하고 주택 시장의 과열 양상을 진정시키려는 목적으로, 16일부터 수도권 및 규제지역 내 주택담보대출 한도가 시가에 따라 차등적으로 축소 적용된다.
이번 정책 발표의 배경에는 주택 가격 상승세가 지속되고 있다는 진단이 자리 잡고 있다. 지난 6월 27일 대책 발표 이후 가계대출 증가 규모는 일정 수준 안정화되었으나, 수도권 일부 지역을 중심으로 한 주택 가격 상승이 계속되고 있다는 평가다. 금리 인하 기대감 등으로 인한 부동산 상승 기대 심리가 여전한 상황에서, 일부 지역의 과열 양상이 다른 지역으로 확산될 가능성에 대한 우려가 제기되었다. 이에 따라 선제적인 대출 수요 관리의 필요성이 제기되었고, 금융위원회는 관계부처 합동으로 주택시장 안정화 대책의 이행을 위한 긴급 가계부채 점검회의를 개최하여 주택시장 안정화를 위한 대출 수요 관리 방안을 마련했다.
새롭게 적용되는 대출 규제는 주택의 시가에 따라 주택담보대출 한도를 제한하는 방식으로, 수도권 및 규제지역 내 15억 원 이하 주택의 경우 현행과 동일하게 6억 원의 대출 한도가 유지된다. 하지만 15억 원 초과 25억 원 미만 주택은 대출 한도가 4억 원으로, 25억 원 초과 주택은 2억 원으로 각각 축소된다. 이를 통해 고가 주택 구입을 위한 과도한 대출 수요를 더욱 강력하게 관리해 나갈 방침이다.
더불어, 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 시 중장기적인 금리 변동 가능성을 반영하는 스트레스 DSR 제도가 강화된다. 현재 대출 금리에 1.5%를 가산하는 스트레스 금리 하한이 수도권 및 규제지역 내 주택담보대출에 한해 3%로 상향 조정된다. 이는 향후 금리 인하 시 발생할 수 있는 대출 한도 확대 효과를 일부 상쇄하여 대출을 통한 투자 수요를 억제하는 데 기여할 것으로 예상된다.
또한, 1주택자가 수도권 및 규제지역에서 전세대출을 받을 경우, 전세대출 이자 상환분이 차주의 DSR에 반영된다. 이는 무주택 서민 등에 미치는 영향을 고려하여 1주택자에게 우선 적용되며, 향후 전세대출 DSR 시행 경과를 보아가며 단계적인 확대 방안도 검토될 예정이다. 더불어, 지난달 발표된 은행권 주택담보대출 위험가중치 하한 상향 조치가 당초 예정된 내년 4월에서 앞당겨져 1월부터 조기 시행된다. 이는 부동산 시장으로의 자금 쏠림 현상을 완화하고 기업 및 자본시장으로의 자금 공급을 확대하여 생산적 금융을 신속하게 추진하기 위한 조치다.
이번 규제지역 신규 지정에 따라 해당 지역에서는 기존 규정에 따라 강화된 대출 규제가 즉시 적용된다. 주택담보대출 LTV 비율이 기존 70%에서 40%로 낮아지며, 전세 및 신용대출 차주의 규제지역 주택 구입도 제한된다. 토지거래허가구역 신규 지정에 따라 상가, 오피스텔 등 비주택 담보대출 LTV 비율 역시 기존 70%에서 40%로 낮아진다.
이러한 규제 강화 조치들은 16일부터 즉시 시행 가능한 부분부터 적용되며, 후속 조치가 필요한 과제들은 최대한 신속하게 추진될 예정이다. 다만, 이미 주택 매매 계약 또는 전세 계약을 체결했거나 대출 신청 접수가 완료된 차주들에 대한 경과 규정이 마련되어 기존 차주의 신뢰 이익을 보호하고 실수요자들의 피해가 발생하지 않도록 제도가 운영될 계획이다. 금융당국과 관계기관은 앞으로도 현장 점검 등을 통해 금융회사의 규제 준수 여부를 밀착 모니터링하고, 가계부채 점검회의를 주기적으로 개최하여 이번 대책이 시장에 조기에 안착할 수 있도록 적극적으로 관리해 나갈 방침이다.
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