정부가 서울 전역과 경기 12개 지역을 투기과열지구 및 토지거래허가구역으로 지정하면서, 부동산 시장의 과열 양상을 잠재우기 위한 금융 규제 강화에 나섰다. 이는 6월 27일 대책 발표 이후에도 수도권 일부 지역을 중심으로 지속되고 있는 주택 가격 상승세에 대한 우려와, 금리 인하 기대감 등에 따른 부동산 상승 심리가 확산될 수 있다는 가능성에 대한 선제적 대응책으로 풀이된다. 이러한 상황에서 대출을 활용한 고가 주택 구입 수요를 더욱 효과적으로 관리하기 위한 구체적인 방안이 시행된다.
새롭게 시행되는 규제에 따라 수도권 및 규제지역 내 주택담보대출 한도가 시가에 따라 차등적으로 적용된다. 구체적으로 시가 15억 원 이하 주택의 경우 기존과 동일하게 최대 6억 원까지 대출이 가능하지만, 15억 원 초과 25억 원 미만 주택은 4억 원, 25억 원을 초과하는 고가 주택은 2억 원으로 대출 한도가 대폭 축소된다. 이러한 조치는 고가 주택 시장으로의 과도한 자금 쏠림 현상을 막고, 시장 안정화를 도모하기 위한 목적이다.
더불어, 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 시 중장기적인 금리 변동 가능성을 반영하는 스트레스 DSR 제도도 강화된다. 현재 대출 금리에 1.5%를 가산하는 스트레스 금리 하한이 수도권 및 규제지역 내 주택담보대출에 한해서는 3%로 상향 조정된다. 이는 향후 금리 인하 시 발생할 수 있는 차주별 대출 한도 확대 효과를 일정 부분 상쇄시켜, 가계 부채 증가 속도를 늦추고 금융 시스템의 안정성을 제고하는 데 기여할 것으로 기대된다.
또한, 1주택자가 수도권 및 규제지역에서 전세대출을 받는 경우, 해당 전세대출의 이자 상환분이 차주의 DSR에 반영된다. 이 조치는 우선 1주택자의 수도권 및 규제지역 전세대출에 적용되지만, 향후 전세대출 DSR 시행 경과를 보아가며 단계적인 확대 방안도 검토될 예정이다. 이는 실수요자의 주거 안정을 지원하면서도, 과도한 전세대출로 인한 금융 시장의 잠재적 위험을 관리하기 위한 섬세한 접근으로 평가된다.
이와 더불어, 지난 6월 발표된 은행권 주택담보대출 위험가중치 하한 상향(15% → 20%) 조치가 당초 예정된 내년 4월보다 앞당겨져 2025년 1월부터 조기 시행된다. 이는 부동산 시장으로의 과도한 자금 쏠림 현상을 보다 신속하게 완화하고, 기업 및 자본 시장으로의 자금 공급 확대를 유도하여 생산적 금융을 활성화하기 위한 조치이다.
새롭게 지정된 규제지역에서는 기존 규정에 따라 강화된 대출 규제가 즉시 적용된다. 주택담보대출 LTV 비율은 기존 70%에서 40%로 낮아지며, 전세·신용대출 차주의 규제지역 내 주택 구입도 제한되는 등 대출 수요 관리 수준이 한층 강화된다. 또한, 토지거래허가구역 신규 지정에 따라 상가·오피스텔 등 비주택담보대출의 LTV 비율 역시 기존 70%에서 40%로 낮아진다.
이번 규제 강화 조치는 10월 16일부터 즉시 시행 가능한 부분부터 순차적으로 적용되며, 후속 조치가 필요한 과제들은 신속하게 추진될 예정이다. 정부는 이번 조치 시행 이전에 주택 매매 또는 전세계약을 체결했거나 대출 신청 접수가 완료된 차주에 대한 경과 규정을 마련하여 기존 차주의 신뢰 이익을 보호하고 실수요자에게 피해가 발생하지 않도록 세심하게 제도를 운영할 계획이다. 금융위원회와 관계기관은 향후에도 현장 점검 및 주기적인 가계부채 점검회의를 통해 규제 준수 여부를 밀착 모니터링하며, 이번 대책이 시장에 조기에 안착할 수 있도록 적극 관리해 나갈 방침이다.
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