우리나라 가계 자산의 70~80%가 부동산에 묶여 있어, 일본의 30~40%와 비교했을 때 심각한 불균형을 보이고 있다. 이러한 부동산 편중 현상은 재건축 자금 마련의 어려움뿐만 아니라, 향후 빈집 및 아파트 슬럼화 문제로 인한 노후 빈곤의 뇌관이 될 수 있다는 지적이 제기된다. 이에 부동산 중심의 가계 자산 구조조정이 시급한 과제로 떠오르고 있다.
우리보다 20년가량 앞서 초고령사회를 경험하고 있는 일본의 사례는 머지않아 우리나라가 직면할 문제에 대한 경고등을 켜고 있다. 특히 일본에서는 늘어나는 빈집과 아파트의 슬럼화 문제가 심각한 사회 문제로 대두되고 있다. 2018년 일본의 빈집 수는 848만 채로 전체 주택의 13.6%에 달했으며, 2023년에는 900만 채로 증가했다. 이는 2038년에는 빈집 비율이 31.5%까지 육박할 것이라는 예측까지 나오고 있는 상황이다. 농촌이나 지방뿐 아니라 도쿄 수도권에서도 빈집이 늘고 있으며, 과거 인기를 끌었던 신도시가 이제는 노인들만 남거나 빈집이 즐비한 곳으로 변모하는 사례가 나타나고 있다.
이러한 빈집 증가의 가장 큰 원인은 저출산·고령화로 인한 인구 감소이다. 여기에 더해, 구미 선진국과 같은 기존 주택의 공동화 방지 대책 없이도 매년 80만 채 이상의 신축 주택이 공급되는 상황이 빈집 문제를 더욱 악화시키고 있다. 주택건설업자의 신규 주택 건설 경향과 함께, 여전히 주택을 단순한 거주 공간이 아닌 자산으로 인식하는 국민들의 내 집 마련에 대한 애착이 이러한 현상을 부추기고 있다.
단독주택 문제보다 더 심각한 것은 재건축이 지연되면서 슬럼화되는 노후 아파트 단지의 문제이다. 일본에서 구분소유주택이라 불리는 아파트는 재건축을 위해 주민 80%의 동의가 필요하지만, 재건축의 경제성 부족, 소유주의 고령화, 상속으로 인한 소유주 간의 복잡한 이해관계 등으로 인해 동의를 얻기가 매우 어렵다. 재건축이 성공하기 위해서는 위치가 좋고 저층이어야 한다는 조건이 충족되어야 하지만, 그렇지 못한 아파트들은 슬럼화되어 빈집의 잠재적 공급원이 될 수밖에 없다.
더욱이 노후화된 아파트는 지역 지가에도 악영향을 미친다. 일본의 한 연구에 따르면, 건축 후 20~25년 지난 아파트가 1% 증가하면 해당 지역의 지가가 약 4% 하락하는 것으로 나타났다. 도쿄 근교의 한 아파트 사례를 보면, 1984년 1200만 엔에 매입했던 아파트가 1991년 3600만 엔까지 올랐으나, 최근에는 300~400만 엔에도 팔기 어려운 상황이다. 40년 이상 된 낡은 아파트는 재건축 또한 어렵다고 하는데, 이는 재건축 기금 적립 부족과 고령 소유주들의 재건축에 대한 낮은 관심 때문으로 분석된다. 이러한 상황은 주민 20%만 반대해도 재건축이 불가능하다는 일본 아파트 재건축 문제의 복잡성을 단적으로 보여주는 사례이다.
문제는 이러한 일본의 상황을 우리가 걱정할 때가 아니라, 우리나라가 훨씬 더 빠르게 심각한 국면으로 치닫고 있다는 점이다. 2023년 기준으로 전국 빈집은 전년 대비 8만 가구 증가한 153만 4919채로, 이는 전체 주택의 7.9%에 해당한다. 전국 시군구 절반 이상에서 빈집 비율이 10%를 넘는 것으로 나타났으며, 도심에서도 신도시 개발로 인한 원도심 인구 감소 및 고령층 사망 후 상속 부재로 빈집이 늘고 있다.
더욱이 우리나라 아파트 슬럼화 문제는 일본보다 훨씬 심각할 것으로 전망된다. 일본의 전체 주택 중 아파트 비율은 약 10%에 불과하지만, 우리나라는 2023년 기준 전체 주택 1954만 6000채 중 아파트가 1263만 2000채로 64.6%를 차지하고 있으며, 대부분 10층 이상의 대규모 아파트이다. 앞으로도 아파트 선호 현상은 지속될 것으로 보여, 10~20년 후 이들 아파트를 처리하는 문제가 큰 사회적 부담으로 작용할 수 있다는 우려가 커지고 있다.
따라서 정책 당국은 이미 선행된 일본의 사례를 깊이 있게 참고하여 시급한 대응책을 마련해야 한다. 동시에 개인 차원에서도 부동산에 편중된 가계 자산 구조를 조정하고, 미래를 위한 대비를 서둘러야 할 때이다. 부동산 가격 하락 시 발생할 수 있는 노후 빈곤 문제에 대한 근본적인 해결책 모색이 절실하다.
답글 남기기