최근 수도권 일부 지역을 중심으로 지속되는 주택 가격 상승세가 다른 지역으로 확산될 수 있다는 우려가 커지면서, 정부가 주택시장 안정화를 위한 강력한 대출 수요 관리 방안을 내놓았다. 서울 전역과 경기 12곳이 투기과열지구 및 토지거래허가구역으로 신규 지정됨에 따라, 11월 16일부터는 수도권 및 규제지역 내 주택담보대출 한도가 시가에 따라 차등적으로 축소 적용된다.
이번 대책의 핵심은 고가 주택 구입을 위한 과도한 대출 수요를 억제하는 데 있다. 구체적으로, 수도권 및 규제지역 내에서 시가 15억 원을 초과하지만 25억 원 미만인 주택을 구입할 경우 주택담보대출 한도가 4억 원으로 제한된다. 또한, 시가 25억 원을 초과하는 초고가 주택에 대해서는 대출 한도가 2억 원으로 대폭 축소된다. 반면, 시가 15억 원 이하의 주택에 대한 주택담보대출 한도는 현행과 동일하게 6억 원으로 유지된다. 이러한 조치는 대출을 활용한 고가 주택 매입 수요를 더욱 강력하게 관리하겠다는 정부의 의지를 보여준다.
더불어, 차주들의 상환 능력을 보다 현실적으로 반영하기 위한 스트레스 금리 적용 방안도 강화된다. 기존에는 대출금리에 1.5%의 스트레스 금리를 가산하는 것이 하한이었으나, 앞으로는 수도권 및 규제지역 내 주택담보대출에 한해 이 하한이 3%로 상향 조정된다. 이는 미래 금리 상승 가능성을 미리 반영하여 대출 한도 확대 효과를 일정 부분 상쇄시키기 위한 조치다.
또한, 1주택자라 할지라도 수도권 및 규제지역에서 전세대출을 받을 경우, 해당 전세대출의 이자 상환분이 총부채원리금상환비율(DSR)에 반영된다. 이는 무주택 서민 등 실수요자에 대한 영향을 고려하여 1주택자 전세대출에 우선 적용되며, 향후 전세대출 DSR 시행 추이를 보아가며 단계적으로 확대 적용될 계획이다. 이와 더불어, 은행권 주택담보대출 위험가중치 하한 상향 조치가 당초 예정된 내년 4월에서 앞당겨져 1월부터 조기 시행된다. 이러한 조치들은 부동산 시장으로의 과도한 자금 쏠림 현상을 완화하고 기업 및 자본시장으로의 자금 공급을 확대하여 생산적 금융을 촉진하는 데 기여할 것으로 기대된다.
이번 규제지역 신규 지정에 따라 해당 지역에서는 기존 규정보다 강화된 대출 규제가 즉시 적용된다. 주택담보대출의 담보인정비율(LTV)은 기존 70%에서 40%로 낮아지며, 전세 및 신용대출을 받은 차주의 해당 지역 주택구입 또한 제한된다. 상가, 오피스텔 등 비주택담보대출의 LTV 역시 40%로 하향 조정된다. 정부는 이번 발표된 방안 중 즉시 시행 가능한 조치들은 11월 16일부터 즉각 시행하고, 후속 조치가 필요한 과제는 신속하게 추진할 방침이다. 다만, 계약 체결 또는 대출 신청이 이미 완료된 차주 등 기존 차주의 신뢰 이익을 보호하고 실수요자에게 피해가 발생하지 않도록 경과 규정을 마련하여 세심하게 제도를 운영할 계획이다. 금융위원회와 관계기관은 이번 대책의 성공적인 안착을 위해 현장 점검을 강화하고 주기적인 가계부채 점검회의를 개최할 예정이다. 또한, 일선 금융 창구에서 소비자 혼선과 불편이 발생하지 않도록 직원 교육 및 고객 안내에 만전을 기할 것을 당부했다.
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