최근 서울 전역과 경기 12곳이 투기과열지구 및 토지거래허가구역으로 지정되는 등 수도권 일부 지역의 과열 양상이 지속되고 있다. 이러한 주택가격 상승세가 다른 지역으로 확산될 수 있다는 우려 속에서, 금융당국은 부동산 시장으로의 과도한 대출 수요를 억제하고 안정화를 도모하기 위한 강력한 대책을 내놓았다. 이번 대책의 핵심은 수도권 및 규제지역에서의 주택담보대출 한도를 시가에 따라 차등적으로 축소하고, 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 시 스트레스 금리를 강화하는 것이다.
기획재정부, 국토교통부, 한국은행, 금융감독원 등 관계 부처 및 기관들은 지난 6월 27일 발표 이후 가계대출 증가 규모가 상당 부분 안정화되었음에도 불구하고, 금리 인하 기대감 등으로 인한 부동산 상승 기대 심리가 여전하다는 점에 주목했다. 이에 따라, 일부 과열 양상이 전국으로 확대되기 전에 선제적인 대출 수요 관리의 필요성에 대한 공감대를 형성했다.
새롭게 적용되는 주택구입 목적 주택담보대출 규제는 다음과 같다. 수도권 및 규제지역 내에서 시가 15억 원 이하 주택의 경우 기존과 동일하게 6억 원의 대출 한도가 유지된다. 그러나 시가 15억 원 초과 25억 원 미만 주택에 대해서는 대출 한도가 4억 원으로, 25억 원 초과 주택의 경우에는 2억 원으로 각각 줄어든다. 이는 고가 주택 구입을 위한 대출 활용 수요를 더욱 강력하게 관리하겠다는 의지를 반영한다.
더불어, 차주별 DSR 산정 시 중장기적인 금리 변동 가능성을 반영하는 스트레스 DSR 제도가 강화된다. 현재 차주별 대출금리에 1.5%를 가산하는 스트레스 금리 하한이 수도권 및 규제지역 내 주택담보대출에 한해 3%로 상향 조정된다. 이는 향후 금리 인하 시 발생할 수 있는 대출 한도 확대 효과를 일정 부분 상쇄하여 금리 변동에 따른 대출 수요 확대를 억제하려는 목적이다.
또한, 1주택자가 수도권 및 규제지역에서 전세대출을 받는 경우, 전세대출의 이자 상환분이 차주의 DSR에 반영되도록 변경된다. 이는 무주택 서민 등에 미치는 영향을 고려하여 1주택자에게 우선 적용하되, 향후 시행 경과를 보아가며 단계적인 확대 방안을 검토할 예정이다.
이번 대책에는 은행권 주택담보대출 위험가중치 하한 상향 조치의 조기 시행도 포함된다. 당초 내년 4월 시행 예정이었던 이 조치는 1월로 앞당겨져, 부동산 시장으로의 과도한 자금 쏠림 현상을 완화하고 기업 및 자본시장으로의 자금 공급 확대를 촉진할 것으로 기대된다.
이와 더불어, 이번에 신규 지정된 규제지역에서는 주택담보대출 LTV 비율이 기존 70%에서 40%로 낮아지며, 전세·신용대출 차주의 규제지역 주택 구입도 제한된다. 상가·오피스텔 등 비주택담보대출의 LTV 비율 역시 70%에서 40%로 하향 조정된다.
즉시 시행 가능한 조치들은 오는 16일부터 바로 적용되며, 후속 조치가 필요한 과제들은 최대한 신속하게 추진될 예정이다. 다만, 이번 조치 시행 이전에 주택 매매계약 또는 전세계약을 체결했거나 대출 신청 접수가 완료된 차주에 대해서는 경과 규정을 마련하여 기존 차주의 신뢰 이익을 보호하고 실수요자들의 피해가 발생하지 않도록 세심하게 제도를 운영할 계획이다. 금융당국은 앞으로도 현장 점검 및 주기적인 가계부채 점검회의를 통해 이번 대책이 시장에 조기에 안착할 수 있도록 적극 관리해 나갈 방침이다.
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