국내 가계 자산의 70~80%가 부동산에 집중된 현상이 일본보다 훨씬 빠르게 고령화 및 인구 감소와 맞물려 빈집 및 노후 아파트 슬럼화 문제로 이어질 수 있다는 심각한 우려가 제기되고 있다. 이는 단순히 주택 가격 하락을 넘어 노후 빈곤이라는 사회경제적 위기로 확대될 가능성이 높아 부동산 자산 구조조정의 시급성을 강조한다.
우리나라 가계 자산에서 부동산이 차지하는 비중이 70~80%에 달하는 반면, 일본의 경우 30~40% 수준에 그친다는 점에서 부동산 편중 현상이 두드러진다. 이러한 구조는 일본이 초고령사회로 접어들면서 겪고 있는 빈집 증가와 아파트 슬럼화 문제에 대한 경각심을 불러일으킨다. 일본에서는 2018년 848만 채였던 빈집이 2023년 900만 채로 늘었으며, 2038년에는 전체 주택의 31.5%까지 증가할 것이라는 전망이 나왔다. 이는 주택 소유주가 관리비와 세금 부담으로 인해 집을 팔고 싶어도 팔리지 않아 오히려 손해를 감수해야 하는 ‘마이너스 부동산’ 시대의 도래를 의미한다. 농촌 지역뿐 아니라 도쿄 수도권에서도 빈집 문제가 확산되고 있으며, 이는 저출산·고령화로 인한 인구 감소와 더불어 구미 선진국의 공동화 방지 대책 없이 매년 80만 채 이상의 신규 주택이 공급되는 현실이 복합적으로 작용한 결과이다.
특히 심각한 문제는 단독주택보다 재건축에 실패하여 슬럼화되는 노후 아파트 단지이다. 일본의 구분소유주택(아파트)은 재건축을 위해 주민 80%의 동의가 필요하지만, 경제성 부족, 소유주의 고령화, 상속으로 인한 상속인 간 합의의 어려움 등으로 인해 재건축이 사실상 불가능한 경우가 많다. 재건축이 가능한 경우는 위치가 좋거나 저층 아파트일 경우에 한하며, 이마저도 어렵다면 슬럼화되어 빈집의 예비군이 될 수밖에 없다. 이러한 노후 아파트는 지역 지가에도 하락 영향을 미치는데, 건축된 지 20~25년 된 아파트가 1% 증가하면 해당 지역 지가가 약 4% 하락한다는 연구 결과도 있다. 실제로 일본 도쿄 근교에서는 1984년 1200만 엔에 매입했던 아파트가 최근 300~400만 엔에도 팔기 어려운 상황이며, 재건축 가능성 역시 ‘제로’에 가깝다는 증언이 나온다. 이는 소유주들의 고령화와 재건축 기금 미적립, 그리고 재건축 반대 비율 20%만으로도 재건축이 불가능한 현실이 복합적으로 작용한 결과이다.
문제는 이러한 일본의 상황이 머지않아 우리나라에서도 현실화될 것이라는 점이다. 2023년 통계청 발표에 따르면, 전국 빈집은 전년 대비 8만 가구 증가한 153만 4919채로 전체 주택 수의 7.9%에 달하며, 122개 시군구의 빈집 비율이 10%를 넘는 것으로 나타났다. 이는 단순히 농촌 지역의 문제가 아니라 신도시 개발로 인한 원도심 인구 감소와 고령 1인 가구 사망 후 상속 부재 등으로 도심에서도 빈집이 발생하고 있음을 시사한다.
더욱 심각한 것은 우리나라 아파트의 높은 비율이다. 일본은 전체 주택 중 철근·콘크리트 아파트 비율이 10% 정도인 반면, 우리나라는 2023년 기준 1954만 6000채의 주택 중 64.6%인 1263만 2000채가 아파트이며, 이는 대부분 10층 이상의 대규모 아파트이다. 이러한 경향은 앞으로도 지속될 것으로 예상된다. 10년, 20년 후 이러한 대규모 아파트들을 처리하는 문제가 얼마나 큰 사회적 부담으로 작용할지 예측하기 어려운 상황이다.
따라서 정책 당국은 일본의 사례를 면밀히 참고하여 빈집 증가 및 아파트 슬럼화 문제에 대한 시급한 대응책을 마련해야 한다. 동시에 개인 차원에서도 부동산에 편중된 가계 자산을 효과적으로 구조조정하여, 미래의 노후 빈곤 문제에 대비하는 노력이 절실히 요구된다.
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