전체 가계 자산의 70~80%가 부동산에 쏠린 우리나라의 현행 가계 자산 구조가 심각한 사회적 문제로 대두되고 있다. 일본의 경우 가계 자산 중 부동산 비중이 30~40% 수준인 것과 비교하면 지나치게 높은 수치이다. 이는 단순한 자산 구조의 불균형을 넘어, 미래의 빈집 증가와 주택 슬럼화로 인한 노후 빈곤이라는 뇌관을 안고 있다는 분석이 제기된다.
우리보다 20년 앞서 고령사회에 진입한 일본에서 나타나는 빈집과 아파트 슬럼화 현상은 우리나라가 직면할 미래를 경고하는 징후로 여겨진다. 2018년 일본 아사히신문 취재팀이 ‘부동산시대(負動産時代)’라는 의 책을 통해 경고했듯, 일본에서는 단순히 팔리지 않는 부동산을 넘어 오히려 소유주가 관리비와 세금 부담을 이유로 돈을 얹어줘야 하는 ‘마이너스 부동산’이 늘고 있다. 특히 일본 총무성 통계에 따르면, 2018년 848만 채였던 빈집은 2023년 900만 채로 증가했으며, 2038년에는 전체 주택의 31.5%까지 늘어날 것이라는 예측(노무라종합연구소)도 나온다. 농촌 지역뿐 아니라 도쿄 수도권까지 빈집이 확산되고 있으며, 1970~80년대 신도시였던 타마신도시가 이제는 노인들만 남거나 빈집이 즐비한 타운으로 변모한 사례가 이를 방증한다.
이러한 빈집 증가는 저출산·고령화로 인한 인구 감소라는 근본적인 문제와 더불어, 매년 80만 채 이상 신축 주택이 공급되는 현실과 맞물려 문제가 심화되고 있다. 주택 건설업자의 신규 주택 건설 관행과 여전히 ‘내 집 마련’을 자산 증식 수단으로 여기는 주택 구매자들의 인식이 복합적으로 작용한 결과이다.
더욱 심각한 문제는 단독주택보다도 재건축이 지연되어 슬럼화가 진행되는 노후 아파트 단지이다. 일본에서는 구분소유주택의 재건축을 위해 주민 80%의 동의가 필요하지만, 재건축의 경제성 부족, 소유주의 고령화, 상속 문제 등으로 인해 동의율을 확보하는 것이 극히 어렵다. 재건축이 성공하기 위해서는 위치가 좋고 저층이어야 한다는 조건이 붙는데, 이마저도 여의치 않은 경우 슬럼화된 아파트는 빈집의 예비군이 될 수밖에 없다. 더 나아가 니혼대학 시미즈 치히로 교수의 조사에 따르면, 건축 후 20~25년 된 아파트가 1% 증가하면 해당 지역의 지가가 약 4% 하락하는 것으로 나타나, 노후 아파트 문제는 지역 경제에도 악영향을 미친다.
도쿄 근교에 거주하는 한 일본인 친구의 사례는 이러한 현실을 단적으로 보여준다. 1984년 1200만 엔(약 1억 2000만 원)에 매입했던 28평형 아파트가 1991년 부동산 버블 정점에서는 3600만 엔(약 3억 6000만 원)까지 올랐으나, 최근에는 300~400만 엔(3000~4000만 원)에도 팔릴지 장담하기 어려운 상황이다. 40년 이상 된 아파트에 대한 재건축 가능성을 묻자, ‘가능성 제로’라는 답변이 돌아왔다. 대부분의 고령자 소유주들이 재건축을 귀찮아하고 재건축 기금 적립이 되어 있지 않은 데다, 20%만 반대해도 재건축이 불가능하기 때문이다. 이러한 아파트들이 향후 어떻게 처리될지에 대한 질문에 ‘살다 떠나면 그만’이라는 답변은 일본 아파트 재건축 문제의 암담한 현실을 상징적으로 보여준다.
문제는 이러한 현상이 남의 일이 아니라는 점이다. 우리나라의 상황은 일본보다 훨씬 빠르게 심각한 국면으로 치닫고 있다. 2023년 통계청 인구주택총조사 결과에 따르면, 전국 빈집은 전년 대비 8만 가구 증가한 153만 4919채로 전체 주택 수의 7.9%에 달한다. 228개 시군구 중 절반 이상인 122곳에서 빈집 비율이 10%를 넘는다. 도심에서도 신도시 개발로 인한 원도심의 인구 감소와 고령 1인 가구 사망 후 상속 문제로 빈집이 발생하는 경우가 늘고 있다.
더욱이 우리나라의 아파트 집중 현상은 일본보다 훨씬 심각하다. 일본 전체 주택에서 철근·콘크리트 대규모 아파트의 비율은 약 10%에 불과하지만, 우리나라는 2023년 기준 전체 주택 1954만 6000채 중 아파트가 64.6%인 1263만 2000채에 달한다. 거의 대부분이 10층 이상의 대규모 아파트이며, 이러한 비율은 향후에도 아파트 선호 현상으로 인해 더욱 높아질 전망이다. 10년, 20년 후 이 거대한 아파트 물량을 어떻게 처리할 것인지에 대한 고민은 깊어질 수밖에 없다.
정책 당국은 일본의 선례를 참고하여 시급한 대응책을 마련해야 하지만, 개인 차원의 자산 구조조정 또한 중요해진다. 부동산에 편중된 가계 자산 구조를 하루빨리 개선하지 않으면, 향후 빈집과 슬럼화 문제로 인한 주택 가격 하락 시 심각한 노후 빈곤에 직면할 수 있다는 점을 명심해야 할 것이다.
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