한국 가계 자산의 75%가 부동산에 편중된 현상이 장기적인 노후 대비에 심각한 불안 요인으로 작용할 수 있다는 지적이 제기됐다. 이는 선진국이나 일본, 미국 등과 비교했을 때 매우 이례적인 자산 구조로, 부동산 가격 하락 시 재정적 위험에 노출될 가능성이 크다는 분석이다.
강창희 행복100세 자산관리연구회 대표는 최근 발표된 통계를 인용하며 한국 가계의 자산 구성 문제를 지적했다. 지난해 한국은행이 발표한 2023년 기준 주요국 가구당 순자산 통계에서 우리나라는 구매력평가환율 기준 62만 달러(약 8억 4800만 원)로 일본(52만 2000달러)보다 많았고, 시장환율 기준에서도 44만 3000달러(약 6억 6000만 원)로 일본(42만 1000달러)보다 앞섰다. 수십 년 앞서 자본 축적을 시작하고 선진국에 진입한 일본보다 가계 순자산 규모가 크다는 것은 표면적으로는 한국 가계가 일본 가계보다 부유하다는 의미로 해석될 수 있다.
하지만 이러한 결과 뒤에는 심각한 구조적 문제가 숨어 있다. 2024년 가계금융복지조사 결과에 따르면, 한국 가계 자산의 75%는 부동산이 차지하는 반면 금융자산은 25%에 불과하다. 이는 전 세대에 걸친 평균치이며, 특히 65세 이상 고령 세대의 가구에서는 이러한 부동산 편중 현상이 더욱 심화되어 80~90%까지 치솟는다. 이는 일본이나 미국의 가계 자산 구성과 극명한 대조를 이룬다. 일본과 미국의 경우 가계 자산의 60~70%를 금융자산으로 보유하고 있으며, 부동산 비중은 30~40% 수준에 머물러 있다. 즉, 한국 가계는 일본, 미국과 정반대의 자산 구조를 가지고 있는 셈이다.
이러한 부동산 편중 현상은 부동산 가격이 높게 유지되는 한 통계상으로는 부유해 보일 수 있다. 그러나 지난 수 년간 일본이 경험했듯이, 인구 감소, 고령화, 경제 불황 등 복합적인 요인으로 인해 부동산 가격이 장기 하락세로 접어든다면 한국 가계의 노후는 심각한 위협에 직면할 수 있다.
한국의 토지 자산 규모는 땅 넓이가 약 4배가량 큰 일본과 비교했을 때, 2023년 기준 남한의 토지 자산 규모(1경 2093조 원)가 일본의 토지 자산 규모(약 1경 1593조 원 ~ 1경 2941조 원)와 비슷하거나 오히려 더 큰 것으로 나타났다. 이는 한국 땅 한 평의 가격이 일본 땅 네 평의 가격과 맞먹는다는 계산이 나온다. 1980년대 후반 일본의 부동산 버블 당시 상황을 떠올리게 하는 대목이다. 당시 일본의 토지자산 규모는 지금의 두 배에 달했지만, 이후 부동산 가격 하락을 겪었다. 일본 3대 도시의 택지 지가지수는 1991년 최고점을 찍은 후 2012년까지 급락했으며, 현재도 1982년 수준에서 소폭 반등한 정도에 머물러 있다.
이러한 부동산 가격 변동을 겪으면서 일본인들의 내 집 마련에 대한 인식은 크게 변화했다. 현재 일본인들은 “집 없으면 어때? 빌려 살면 되는 거지”라는 인식이 강하며, 수억 원의 금융자산이 있을 경우 집을 사기보다 이를 다른 곳에 활용하는 방안을 신중하게 고려한다. 반면 한국에서는 상대적으로 적은 자금으로도 대출을 받아 집을 사야 한다는 분위기가 여전히 지배적이다.
하지만 한국은 일본보다 훨씬 빠른 속도로 도시화가 진행되었고, 제2차 베이비붐 세대의 내 집 마련 수요도 조만간 마무리될 것으로 예상된다. 또한, 저출산 및 고령화 현상 역시 과거 일본보다 훨씬 심화되고 있다. 이러한 요인들을 종합적으로 고려할 때, 10~20년 후의 노후 대비 관점에서 부동산에 편중된 자산 구조는 불안정한 노후 생활을 초래할 가능성이 매우 높다.
물론 단기적인 부동산 시장 전망은 예측하기 어렵다. 그러나 노후 대비 자산관리의 근본적인 원칙은 명확하다. 투자에는 항상 리스크가 따르므로 자산을 한 곳에 집중해서는 안 된다. 현재 재산의 대부분이 부동산에 몰려 있다면, 점차 부동산 비중을 줄이고 금융자산 비중을 늘려나가야 한다. 궁극적으로 은퇴 시점에는 선진국 수준까지는 아니더라도 부동산과 금융자산이 반반 정도의 비율을 이루도록 관리하는 것이 중요하다. 특히 과도한 부채를 안고 주택을 구입하는 것은 더욱 신중하게 접근해야 하며, 이것이야말로 안전하고 품격 있는 노후를 위한 자산관리의 핵심 원칙이다.
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