최근 서울 전역과 경기 12곳이 투기과열지구 및 토지거래허가구역으로 신규 지정되면서, 수도권 및 규제지역의 고가 주택 구입을 위한 주택담보대출(주담대) 한도가 크게 줄어들게 되었다. 이는 부동산 시장으로의 과도한 자금 쏠림 현상을 억제하고 주택 시장의 안정화를 도모하려는 정부의 강력한 의지를 반영한 조치다. 특히 15억 원 초과 25억 원 미만 주택의 경우 주담대 한도가 4억 원으로, 25억 원을 초과하는 주택은 2억 원으로 축소된다. 이번 규제는 16일부터 수도권·규제지역 내에서 즉시 시행된다.
이번 대책의 배경에는 일부 지역을 중심으로 지속되는 주택 가격 상승세와 이에 대한 시장의 기대 심리가 자리 잡고 있다. 지난 6월 27일 대책 발표 이후 가계대출 증가 규모는 상당 부분 안정화되었으나, 수도권 일부 지역의 과열 양상이 다른 지역으로 확산될 수 있다는 우려가 제기되어 왔다. 이에 금융위원회는 기획재정부, 국토교통부, 한국은행, 금융감독원 등 관계기관 및 금융권과 긴급 가계부채 점검회의를 열고, 대출 수요를 효과적으로 관리하기 위한 구체적인 방안을 마련했다.
정부가 제시한 핵심 솔루션은 크게 세 가지 방향으로 요약된다. 첫째, 수도권·규제지역 내 주택 구입 목적 주담대의 한도를 주택 시가에 따라 차등적으로 축소한다. 15억 원 이하 주택은 현행과 같이 6억 원이 유지되지만, 15억 원 초과 25억 원 이하 주택은 4억 원, 25억 원 초과 주택은 2억 원으로 한도가 줄어든다. 둘째, 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 시 중장기적인 금리 변동 가능성을 반영하는 스트레스 DSR 제도가 강화된다. 수도권·규제지역 내 주담대에 적용되는 스트레스 금리 하한이 1.5%에서 3%로 상향 조정되어, 향후 금리 인하 시 발생할 수 있는 대출 한도 확대 효과를 일정 부분 상쇄할 것으로 기대된다. 셋째, 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세 대출을 받을 경우, 전세대출 이자 상환분이 차주의 DSR에 반영된다. 이 조치는 무주택 서민에 미치는 영향을 고려하여 1주택자에게 우선 적용되며, 향후 단계적 확대 방안이 검토될 예정이다.
더불어, 은행권 주담대 위험가중치 하한 상향 조치 시기가 내년 4월에서 1월로 앞당겨진다. 이는 부동산 시장으로의 자금 쏠림을 완화하고 생산적 금융으로의 자금 공급을 확대하기 위한 조치다. 또한, 신규 규제지역으로 지정된 곳에서는 주담대 LTV 비율이 70%에서 40%로 낮아지며, 전세·신용대출 차주의 규제지역 내 주택 구입도 제한된다. 상가·오피스텔 등 비주택담보대출의 LTV 비율 역시 70%에서 40%로 낮아진다.
이번 조치 시행으로 인해 수도권·규제지역 내에서 고가 주택 구입을 위한 대출 수요는 더욱 강력하게 관리될 전망이다. 또한, 금리 변동성에 대비한 대출 관리 강화는 가계부채의 질적 개선에도 기여할 것으로 보인다. 정부는 이번 대책이 시장에 조기에 안착할 수 있도록 금융당국, 관계기관, 금융권 간 협력을 강화하고 주기적인 가계부채 점검회의를 개최할 예정이다. 이와 함께, 기존 계약자 및 대출 신청 완료자에 대한 경과 규정을 마련하여 실수요자 보호에도 만전을 기할 방침이다. 이러한 규제 강화는 단기적으로는 대출을 통한 투자 수요를 위축시키겠지만, 장기적으로는 부동산 시장의 과열을 진정시키고 가계부채의 건전성을 높여 금융 시장의 안정에 기여할 것으로 기대된다.
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