서울 전역과 경기 12곳이 투기과열지구와 토지거래허가구역으로 신규 지정되면서, 수도권 및 규제지역 내 주택담보대출에 대한 새로운 기준이 16일부터 적용된다. 이는 최근 부동산 시장의 과열 양상과 투기 수요 증가에 대응하기 위한 정부의 의지를 보여주는 조치다. 특히, 시가 15억 원 초과 25억 원 미만 주택의 경우 주택담보대출 한도가 4억 원으로, 25억 원을 초과하는 고가 주택에 대한 대출 한도는 2억 원으로 각각 축소된다. 이러한 규제 강화는 고가 주택 구입을 위한 과도한 대출을 억제하고, 부동산 시장으로의 자금 쏠림 현상을 완화하려는 목적을 가지고 있다.
이번 대책의 배경에는 수도권 일부 지역을 중심으로 지속되는 주택 가격 상승세에 대한 깊은 우려가 자리하고 있다. 지난 6월 27일 대책 발표 이후 가계대출 증가세가 상당 부분 안정화되었음에도 불구하고, 부동산 상승에 대한 시장의 기대 심리가 여전한 상황에서 일부 지역의 과열이 확산될 수 있다는 분석이 제기되었다. 이에 금융위원회는 관계부처 합동으로 긴급 가계부채 점검회의를 개최하여, 주택시장 안정을 위한 선제적인 대출 수요 관리 방안을 긴급히 마련했다.
새롭게 도입되는 규제는 구체적으로 다음과 같다. 수도권·규제지역 내 주택 구입 목적 주택담보대출 한도가 주택 시가에 따라 차등 적용된다. 15억 원 이하 주택은 기존과 동일하게 6억 원의 한도가 유지되지만, 15억 원 초과 25억 원 이하 주택은 4억 원, 25억 원 초과 주택은 2억 원으로 대출 한도가 축소된다. 이와 더불어, 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 시 중장기적인 금리 변동 가능성을 반영하는 스트레스 DSR 제도가 강화된다. 현재 1.5%인 스트레스 금리 하한이 수도권·규제지역 주택담보대출에 한해 3%로 상향 조정된다. 이는 향후 금리 인하 시 발생할 수 있는 대출 한도 확대 효과를 일정 부분 상쇄하여 대출 수요를 관리하겠다는 의지를 나타낸다.
또한, 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 받는 경우, 전세대출 이자 상환분이 차주의 DSR에 반영된다. 이는 무주택 서민층에 미치는 영향을 고려하여 1주택자에 우선 적용되며, 향후 전세대출 DSR 시행 경과를 보아가며 단계적 확대 방안이 검토될 예정이다. 한편, 은행권 주택담보대출 위험가중치 하한 상향 조치가 당초 예정된 내년 4월보다 앞당겨져 1월부터 조기 시행된다. 이는 부동산 시장으로의 과도한 자금 쏠림을 완화하고 기업 및 자본시장으로의 자금 공급 확대를 촉진하여 생산적 금융을 신속하게 추진하기 위한 조치다.
이번 규제지역 신규 지정에 따라 해당 지역에서는 기존 규정보다 강화된 대출 규제가 즉시 적용된다. 주택담보대출 LTV(담보인정비율) 비율이 70%에서 40%로 낮아지며, 전세·신용대출 차주의 규제지역 내 주택 구입도 제한된다. 더불어, 토지거래허가구역 지정에 따라 상가·오피스텔 등 비주택담보대출의 LTV 비율 역시 70%에서 40%로 낮아진다. 정부는 이번 조치 시행 전 수요 쏠림 현상을 최소화하기 위해 즉시 시행 가능한 조치는 16일부터 즉각 적용하고, 후속 조치가 필요한 과제는 신속하게 추진할 계획이다. 다만, 이미 계약을 체결했거나 대출 신청 접수가 완료된 차주에 대해서는 경과 규정을 마련하여 기존 차주의 신뢰 이익을 보호하고 실수요자 피해를 최소화하는 세심한 제도를 운영할 예정이다. 금융위와 관계기관은 앞으로도 현장 점검과 주기적인 가계부채 점검회의를 통해 대책의 조기 안착을 지원하고, 일선 금융기관에는 직원 교육 및 고객 안내 강화 등을 통해 소비자 혼선과 불편을 최소화하도록 당부했다.
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