최근 정부가 서울 전역과 경기 12개 지역을 투기과열지구 및 토지거래허가구역으로 전격 지정하면서, 수도권 부동산 시장의 과열을 억제하기 위한 강력한 대출 규제가 16일부터 본격 시행된다. 이번 조치는 부동산 시장으로의 과도한 자금 쏠림을 막고, 주택가격 상승세를 진정시키려는 정부의 강력한 의지가 반영된 결과로 풀이된다.
이번 대책의 핵심은 수도권 및 규제지역에서 주택 구입 목적의 주택담보대출 한도를 대폭 축소하는 것이다. 구체적으로 시가 15억 원 초과 25억 원 미만 주택에 대한 주택담보대출 한도는 4억 원으로, 25억 원을 초과하는 고가 주택의 경우 2억 원으로 제한된다. 기존에는 15억 원 이하 주택의 경우 6억 원까지 대출이 가능했지만, 이번 규제 강화로 인해 고가 주택 구매를 위한 대출 여력이 크게 줄어들게 된다. 다만, 15억 원 이하 주택에 대한 주택담보대출 한도는 현행 6억 원으로 유지된다. 이러한 차등적용은 대출을 활용한 고가 주택 매입 수요를 더욱 강력하게 관리하겠다는 금융당국의 방침을 분명히 보여준다.
또한, 가계부채 건전성 강화를 위해 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 방식도 강화된다. 오는 11월부터는 1주택자가 수도권 및 규제지역에서 전세대출을 받을 경우, 해당 전세대출의 이자 상환액이 DSR에 반영된다. 이는 1주택자의 전세대출마저도 가계부채 관리의 대상에 포함시키는 것으로, 전세대출을 통한 자금 활용 범위를 제약하게 된다. 더불어, 차주별 DSR 산정 시 실제 대출 금리에 반영되지는 않지만 중장기적인 금리 변동 가능성을 고려한 스트레스 금리(ST) 적용이 강화된다. 수도권 및 규제지역 내 주택담보대출에 적용되는 스트레스 금리 하한이 기존 1.5%에서 3%로 상향 조정된다. 이는 향후 금리 인하 시 발생할 수 있는 대출 한도 확대 효과를 일정 부분 상쇄하여 차주의 과도한 대출을 예방하기 위한 조치이다.
이와 더불어, 은행권 주택담보대출의 위험가중치 하한을 상향하는 조치도 내년 4월에서 1월로 앞당겨 조기 시행된다. 기존 15%였던 위험가중치 하한이 20%로 높아지면서 은행권의 주택담보대출 취급 여력이 줄어들고, 이는 부동산 시장으로의 자금 쏠림 현상을 완화하는 데 기여할 것으로 기대된다. 신규 지정된 규제지역에서는 기존 규정에 따라 주택담보대출 LTV 비율이 70%에서 40%로 낮아지며, 전세·신용대출을 통한 규제지역 내 주택 구입도 제한된다. 상가, 오피스텔 등 비주택 담보대출에 대한 LTV 비율 역시 70%에서 40%로 하향 조정된다.
정부는 이번 규제 조치들의 시행 전에 주택 매매 또는 전세계약을 체결했거나 대출 신청 접수가 완료된 차주들에 대한 경과 규정을 마련하여 기존 차주의 신뢰 이익을 보호하고 실수요자에게 피해가 발생하지 않도록 세심하게 제도를 운영할 방침이다. 또한, 금융당국과 관계기관은 금융회사의 규제 준수 여부를 면밀히 모니터링하고, 가계부채 점검회의를 주기적으로 개최하여 이번 대책이 시장에 조기에 안착할 수 있도록 적극 관리해 나갈 예정이다. 이번 규제 강화는 수도권 부동산 시장의 과열 양상을 진정시키고, 가계부채의 건전성을 확보하여 지속 가능한 경제 성장의 기반을 마련하는 데 중요한 역할을 할 것으로 전망된다.
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