우리나라 가계 자산의 70~80%가 부동산에 편중된 구조는 심각한 노후 빈곤 문제로 이어질 수 있다는 지적이 제기된다. 일본의 경우 가계 자산의 30~40%가 부동산인 것과 대조적으로, 높은 부동산 의존도는 주택 가격 하락 시 노후 빈곤을 심화시킬 가능성을 내포하고 있다. 재건축 자금 마련의 어려움과 더불어 빈집 및 주택 슬럼화 문제는 우리 사회가 시급히 해결해야 할 과제로 떠오르고 있다.
우리보다 20년가량 앞서 초고령사회를 경험하고 있는 일본의 사례는 시사하는 바가 크다. 특히 일본에서는 ‘부동산(不動産)’이 아닌 ‘마이너스 부동산(負動産)’이라는 말이 등장할 정도로 빈집 문제가 심각한 사회 문제로 대두되었다. 이는 주택이나 토지 소유주가 관리비, 세금 등 유지 비용을 감당하기 어려워 팔려고 내놓아도 팔리지 않는 상황이 빈번하게 발생하기 때문이다.
실제로 일본 총무성이 발표한 통계에 따르면, 2018년 848만 채였던 일본의 빈집 수는 2023년 900만 채로 증가했으며, 2038년에는 일본 전체 주택 수의 31.5%까지 빈집이 늘어날 것이라는 예측도 나오고 있다. 이러한 빈집 증가는 농촌 지역이나 지방 도시뿐 아니라 도쿄 수도권에서도 나타나고 있으며, 1970~80년대 신도시 붐을 일으켰던 지역마저도 노인들만 남거나 빈집이 늘어나는 현상이 관찰된다.
빈집 증가의 주요 원인으로는 저출산·고령화로 인한 인구 감소가 꼽힌다. 더불어 구미 선진국과 같은 기존 주택 공동화 방지 대책 없이 매년 80만 채 이상의 주택이 신축되는 점도 빈집 증가를 부추기고 있다. 주택 건설업자들은 수익성을 이유로 신규 주택 건설을 선호하며, 주택 구입자 역시 주택을 자산으로 여기는 인식 때문에 내 집 마련에 대한 애착을 유지하고 있기 때문이다.
단독주택 문제보다 더 심각한 것은 재건축이 이루어지지 않아 슬럼화되는 노후 아파트 단지의 문제이다. 일본에서는 구분소유주택의 재건축을 위해 주민 80%의 동의를 얻어야 하는데, 재건축의 경제성 부족, 소유주의 고령화, 상속인 간 합의의 어려움 등으로 인해 동의율을 충족시키는 것이 거의 불가능한 상황이다. 재건축이 성공하기 위해서는 좋은 위치와 저층이라는 두 가지 조건이 충족되어야 하지만, 위치가 좋지 않거나 이미 고층인 경우 재건축이 어렵다. 이러한 아파트들은 슬럼화되면서 지역 지가 하락에도 영향을 미친다. 20~25년 된 아파트가 1% 증가할 때 지역 지가가 4% 하락한다는 연구 결과도 있다.
일본의 한 친구는 1984년 1200만 엔에 매입했던 도쿄 근교 아파트가 현재 300~400만 엔에도 팔릴지 말지 모르겠다고 토로했다. 40년 넘은 낡은 아파트로 재건축을 문의했으나, 거주자 대부분이 고령자이고 재건축 기금을 적립하지 않아 ‘가능성 제로’라는 답변을 들었다. 20%만 반대해도 재건축이 불가능한 상황에서, 그는 “살다 떠나면 그만이지, 나라에서 철거하든지 말든지”라며 사실상 방치 의사를 밝혔다. 이러한 사례는 일본 아파트 재건축 문제의 현실을 단적으로 보여준다.
문제는 우리나라의 상황이 일본보다 훨씬 빠르게 심각한 단계로 나아가고 있다는 점이다. 2023년 통계청 발표에 따르면, 전국 빈집은 전년 대비 8만 가구 증가한 153만 4919채로, 전국 총 주택 수의 7.9%에 달한다. 전국 시군구 절반 이상인 122곳에서 빈집 비율이 10%를 넘는다. 빈집은 농촌 지역뿐만 아니라 신도시 개발로 인한 원도심 공동화, 고령층 사망 후 상속 부재 등으로 도심에서도 발생하고 있다.
특히 우리나라의 아파트 슬럼화 문제는 일본보다 훨씬 심각한 수준이다. 일본의 전체 주택에서 철근·콘크리트 대규모 아파트가 차지하는 비율은 약 10%인 반면, 우리나라는 2023년 기준 전체 주택 1954만 6000채 중 아파트가 1263만 2000채로 64.6%를 차지하며, 거의 대부분이 10층 이상의 대규모 아파트이다. 이러한 비율은 앞으로도 높아질 전망이다. 10년, 20년 후 이 대규모 아파트들을 어떻게 처리할 것인지에 대한 심각한 고민이 필요한 시점이다.
따라서 정책 당국은 일본의 선행 사례를 깊이 참고하여 시급한 대응책을 마련해야 한다. 동시에 개인 차원에서도 부동산에 편중된 자산 구조를 조정하려는 노력이 절실하다. 높은 부동산 의존도는 향후 주택 가격 하락 시 노후 빈곤을 더욱 가중시키는 요인이 될 수 있기 때문이다. 부동산 중심의 자산 구조조정은 더 이상 미룰 수 없는 과제이다.
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