최근 수도권과 일부 경기 지역의 주택 가격 상승세가 지속되면서, 정부가 해당 지역을 투기과열지구 및 토지거래허가구역으로 추가 지정하고 나섰다. 이번 발표의 배경에는 이러한 과열 양상이 다른 지역으로 확산될 수 있다는 우려와 함께, 대출을 활용한 고가 주택 구입 수요를 보다 강력하게 관리해야 한다는 시급한 필요성이 존재한다. 이에 따라 16일부터 수도권 및 규제 지역 내 주택담보대출에 대한 규제가 대폭 강화된다.
가장 눈에 띄는 변화는 주택 시가에 따른 주택담보대출 한도 차등 적용이다. 이제 시가 15억 원을 초과하지만 25억 원 미만인 주택의 경우, 주택담보대출 한도가 기존보다 줄어든 4억 원으로 제한된다. 또한, 시가 25억 원을 초과하는 초고가 주택에 대한 대출 한도는 2억 원으로 더욱 축소된다. 반면, 시가 15억 원 이하 주택에 대한 주택담보대출 한도는 현재와 동일하게 6억 원으로 유지된다. 이러한 조치는 고가 주택 구입을 위한 과도한 대출 수요를 억제하려는 정부의 의지를 반영한다.
더불어, 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 시 중장기적인 금리 변동 가능성을 반영하는 스트레스 DSR 제도가 강화된다. 기존에 실제 대출금리에 반영되지 않는 스트레스 금리의 하한이 수도권 및 규제 지역 내 주택담보대출에 한해 현재 1.5%에서 3%로 상향 조정된다. 이는 향후 금리 인하 시 발생할 수 있는 대출 한도 확대 효과를 일정 부분 상쇄하여 대출 상환 능력을 보다 보수적으로 관리하기 위함이다.
또한, 1주택자가 수도권 및 규제 지역에서 전세대출을 받는 경우, 해당 전세대출의 이자 상환분이 차주의 DSR에 반영된다. 이는 1주택자의 전세대출이 사실상 주택 구입 자금으로 활용되는 측면을 고려한 조치로 해석된다. 다만, 무주택 서민 등 실수요자에게 미치는 영향을 감안하여 1주택자에 우선 적용되며, 향후 전세대출 DSR 적용 현황을 보며 단계적으로 확대 방안을 검토할 계획이다.
이와 함께, 은행권 주택담보대출의 위험가중치 하한 상향 조치 시기가 당초 예정된 내년 4월에서 2024년 1월로 앞당겨 조기 시행된다. 이는 부동산 시장으로의 과도한 자금 쏠림 현상을 완화하고 기업 및 자본시장 등으로의 자금 공급을 확대하여 생산적 금융을 신속하게 추진하려는 목적을 담고 있다.
이번 규제 지역 신규 지정으로 인해 해당 지역에서는 기존 규정에 따라 주택담보대출 LTV 비율이 70%에서 40%로 낮아지고, 전세 및 신용대출을 통한 규제 지역 내 주택 구입도 제한된다. 또한, 토지거래허가구역 신규 지정에 따라 상가, 오피스텔 등 비주택담보대출의 LTV 비율 역시 70%에서 40%로 축소된다.
정부는 이번 대책 시행으로 인해 발생할 수 있는 수요 쏠림 현상을 최소화하기 위해 즉시 시행 가능한 조치들은 16일부터 적용하고, 후속 조치가 필요한 과제는 최대한 신속하게 추진할 방침이다. 무엇보다 중요한 것은 실수요자에게 피해가 발생하지 않도록 세심하게 제도를 운영하는 것이다. 이에 따라 이번 조치 시행 이전에 주택 매매계약 또는 전세계약을 체결했거나 대출 신청 접수가 완료된 차주에 대해서는 경과 규정을 마련하여 기존 차주의 신뢰 이익을 보호할 예정이다.
금융위원회와 관계기관은 이번 대책의 효과적인 이행을 위해 발표 이후의 관리 및 운영이 더욱 중요하다고 강조하며, 금융회사와 업권별 협회에 직원 교육, 전산 시스템 점검, 고객 안내 등에 만전을 기해달라고 당부했다. 또한, 현장 점검을 통해 금융회사의 규제 준수 여부와 대출 추이를 밀착 모니터링하고, 가계부채 점검 회의를 주기적으로 개최하여 이번 대책이 시장에 조기에 안착할 수 있도록 적극적으로 관리해 나갈 계획이다.
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