우리나라 가계 자산 구조의 심각한 부동산 편중 현상이 노후 빈곤의 뇌관이 될 수 있다는 지적이 제기되고 있다. 일본의 사례를 볼 때, 이미 20년 이상 초고령사회에 진입한 일본에서 나타나는 빈집 증가와 아파트 슬럼화 문제는 우리 사회가 직면할 미래를 보여주는 경고등이다. 현재 우리나라 가계 자산의 70~80%가 부동산에 묶여 있다는 점은 재건축 자금 마련의 어려움뿐만 아니라, 향후 주택 가격 하락 시 노후 빈곤으로 직결될 수 있는 구조적 위험을 안고 있음을 시사한다.
문제는 이미 현실화되고 있다. 2018년 일본 아사히신문 취재팀이 ‘부동산시대’라는 의 책을 통해 일본의 빈집 문제를 심층적으로 다룬 바 있다. 주택이나 토지 소유주가 관리비, 세금 부담 때문에 팔려고 해도 팔리지 않아 오히려 돈을 얹어줘야 하는 상황, 즉 ‘마이너스 부동산(負動産)’의 등장은 심각한 사회 문제로 대두되었다. 일본 총무성이 발표한 통계에 따르면, 2018년 848만 채였던 빈집 수는 2023년 900만 채로 늘어났으며, 2038년에는 전체 주택의 31.5%까지 빈집이 증가할 것이라는 예측까지 나오고 있다. 이는 농촌 지역뿐만 아니라 도쿄 수도권의 신도시까지 확산되는 추세이며, 인구 감소와 저출산·고령화가 가장 큰 원인으로 지목된다. 여기에 더해, 구미 선진국의 공동화 방지 대책 없이 매년 80만 채 이상 신축되는 주택 또한 빈집 증가를 부추기는 요인으로 분석된다.
단독주택 문제보다 더 심각한 것은 재건축을 못한 채 슬럼화되어 가는 노후 아파트 단지의 문제이다. 일본에서는 구분소유주택인 아파트의 재건축을 위해 주민 80%의 동의가 필요하지만, 재건축의 경제성, 소유주의 고령화, 상속 갈등 등으로 인해 동의를 얻는 것이 거의 불가능한 상황이다. 위치가 좋고 저층이어야만 재건축이 용이하며, 그렇지 못한 아파트들은 슬럼화되어 빈집의 예비군이 될 수밖에 없다. 더 나아가, 이러한 노후 아파트는 지역 지가 하락에도 영향을 미친다. 니혼대학 시미즈 치히로 교수의 조사에 따르면, 건축된 지 20~25년 된 아파트가 1% 증가하면 해당 지역 지가가 4% 하락하는 것으로 나타났다. 필자의 일본인 친구 사례에서도 볼 수 있듯, 1984년 1200만 엔에 매입한 아파트가 버블 정점 시기 3600만 엔까지 올랐으나, 최근에는 300~400만 엔에도 팔기 어려운 상황에 처해 있다. 40년 넘은 낡은 아파트는 재건축 가능성마저 희박하며, 소유주들의 무관심 속에 방치되거나 결국 국가 부담으로 철거될 처지에 놓여 있다.
그러나 한국의 상황은 일본보다 훨씬 빠르게 심각한 단계로 치닫고 있다. 통계청의 2023년 인구주택총조사 결과에 따르면, 전국의 빈집은 전년 대비 8만 가구 증가한 153만 4919채로, 전체 주택의 7.9%에 달한다. 특히 228개 시군구 중 절반 이상인 122곳에서 빈집 비율이 10%를 넘어섰으며, 도심에서도 신도시 개발로 인한 원도심 인구 감소와 고령 1인 가구 사망 후 상속 부재 등으로 빈집이 발생하고 있다.
더욱 우려스러운 점은 아파트 슬럼화 문제이다. 일본 전체 주택에서 철근·콘크리트 대규모 아파트 비율이 약 10%에 불과한 반면, 한국은 2023년 기준 전체 주택 1954만 6000채 중 64.6%인 1263만 2000채가 아파트이며, 이 비율은 앞으로도 상승할 것으로 예상된다. 10년, 20년 후 이러한 대규모 아파트들을 어떻게 처리할 것인지에 대한 근본적인 고민과 대책 마련이 시급하다.
정책 당국은 일본의 선행 사례를 면밀히 분석하여 시급한 대응책을 마련해야 한다. 동시에 개인 차원에서도 가계 자산의 부동산 편중 구조를 해소하기 위한 적극적인 노력이 필요하다. 부동산에 편중된 자산 구조는 빈집 및 슬럼화 문제로 인한 주택 가격 하락 시 노후 빈곤이라는 심각한 위협으로 다가올 수 있기 때문이다.
◆ 강창희 행복100세 자산관리 연구회 대표, 전 미래에셋 부회장
대우증권 상무, 현대투신운용 대표, 미래에셋 부회장을 역임했으며 현재 행복100세 자산관리 연구회 대표로 일하고 있다. 대우증권 도쿄사무소장 시절, 현지의 고령화 문제를 직접 마주하면서 노후문제에 관심을 갖게 되었고 품격 있는 노후를 보낼수 있는 다양한 설계방법을 공부하고 설파하고 있다.
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